Debido a la situación de crisis económica que estamos atravesando , muchas personas se encuentran ante la imposibilidad de afrontar el pago de su hipoteca sobre su vivienda habitual. Es, en este contexto, donde cobra importancia una figura jurídica cuyas consecuencias fiscales derivadas de su realización son poco conocidas por los ciudadanos : se trata de la dación en pago.
La dación en pago consiste en la transmisión de la propiedad de la vivienda a la entidad financiera para, de esta forma, dar por saldada la deuda hipotecaria pendiente.
Por un lado, la dación de un inmueble en pago de una deuda supone la transmisión onerosa de la propiedad del inmueble, por lo que si el transmitente es un particular, la operación está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, siendo obligado al pago del impuesto ( generalmente un 7% sobre el valor real del inmueble y actualmente un 10%) el adquirente del inmueble, es decir, la entidad financiera acreedora de la deuda.
Por otro lado, la dación en pago, además y en condiciones normales, ocasiona el devengo de dos impuestos con respecto al deudor: el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (la denominada plusvalía) y el propio IRPF al poder generarse una ganancia o pérdida patrimonial que será la diferencia entre el importe total de la deuda cancelada y el valor de adquisición de la vivienda.
En este sentido, el actual Gobierno trató de paliar esta situación con el Real Decreto de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, estableciendo una serie de medidas , entre las que se encuentran:
1- Respecto al impuesto de la plusvalía, se dispone que el obligado al pago, en calidad de sustituto del contribuyente, será la entidad que adquiera el inmueble, sin que pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas.
2- Por lo que respecta al IRPF, se establece que estará exenta la ganancia que se pudiera generar con ocasión de la dación en pago de la vivienda.
Es muy importante tener en cuenta que la exención se concede sólo a los deudores situados en el denominado umbral de exclusión, esto es, a aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran todas las circunstancias siguientes:
a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.
b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por 100 de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
e) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías , reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).
Como conclusión , parece razonable pensar que la concurrencia de esta serie de condiciones tan estrictas se va a producir en contados supuestos, por lo que pocos contribuyentes podrán beneficiarse de ello.
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