23

març

2022

Tipus d’IVA en les obres i reparacions d’immobles

Tipus d'IVA en les obres i reparacions d'immobles

Dins del sector de la construcció un dels aspectes que més dubtes genera és el tipus impositiu de l’IVA que s’ha d’aplicar a les obres de reforma de pisos.

Analitzarem el tipus de gravamen que s’ha d’aplicar a les obres de reforma d’immobles.

 

Un dels aspectes de l’Impost sobre el Valor Afegit (IVA) que més dubtes genera és el tipus impositiu (10% 0 21%) al qual tributen unes certes operacions. En aquesta circular analitzarem el tipus de gravamen que s’ha d’aplicar a les obres de reforma d’immobles en funció de la mena d’obra realitzada i de les característiques de l’immoble. 

 

Dins del sector de la construcció un dels aspectes que més dubtes genera és el tipus impositiu de l’IVA que s’ha d’aplicar a les obres de reforma de pisos en funció de la mena d’obra realitzada i de les característiques del propi habitatge. 

L’Agència Tributària diferència dos tipus d’obres de reforma: 

  • a) Les obres de construcció o rehabilitació 
  • b) Les obres de renovació o reparació 

Obres de construcció o rehabilitació 

Tributen al tipus reduït (10%) les següents operacions:

  • a) Execucions d’obra de construcció o rehabilitació d’edificacions destinades principalment a habitatges, inclosos els locals, garatges i annexos, conseqüència de contractes directament formalitzats entre el promotor i el contractista. (No s’aplica el tipus reduït a les subcontractes). Es consideren destinades principalment a habitatges les edificacions en les quals almenys el 50% de la superfície construïda es destini a aquest ús. 
  • b) Vendes amb instal·lació d’armaris de cuina i bany i armaris de paret per a habitatges, conseqüència de contractes directament formalitzats entre el promotor de la construcció o rehabilitació i el contractista. 
  • c) Execucions d’obra directament formalitzades amb Comunitats de Propietaris per a la construcció de garatges en edificacions destinades principalment a habitatges, sempre que es realitzin en terrenys comuns i el nombre de places a adjudicar a cada propietari no excedeixi de dos.

El lliurament sense instal·lació de portes, finestres, armaris, mobles de cuina, etc., per a la realització d’obres en edificacions tributaran en tot cas al tipus general del 21%, atès que no té la consideració d’execució d’obra

Es considera construcció, i s’aplica el 10%, a l’ampliació d’un habitatge sempre que augmenti la superfície habitable. Les obres de reforma interior d’un habitatge no es consideren construcció.

Obres de rehabilitació 

Per a determinar si les obres realitzades són de rehabilitació i tributen al tipus reduït del 10%, hauran de complir-se dos requisits:

  1. Que més del 50% del cost total del projecte de rehabilitació es correspongui amb obres de consolidació o tractament d’elements estructurals, façanes o cobertes o amb obres anàlogues o connexes a les de rehabilitació. 

A aquest efecte, resultarà necessari disposar de suficients elements de prova que acreditin la veritable naturalesa de les obres projectades, com ara, entre altres, dictàmens de professionals específicament habilitats per a això o el visat i, si escau, qualificació del projecte per part de col·legis professionals. 

2. Si es compleix el primer requisit, l’import total de les obres totals ha d’excedir del 25% del preu d’adquisició de l’edificació (si es va efectuar en els dos anys anteriors a l’inici de les obres de rehabilitació), o del valor de mercat de l’edificació abans de la seva rehabilitació, descomptant en tots dos casos el valor del sòl. 

Obres anàlogues a les de rehabilitació 

  1. Les d’adequació estructural que proporcionin a l’edificació condicionis de seguretat constructiva, de manera que quedi garantida la seva estabilitat i resistència mecànica. 
  2. Les de reforç o adequació de la fonamentació, així com les que afectin o consisteixin en el tractament de pilars o forjats. 
  3. Les d’ampliació de la superfície construïda, sobre i baix rasant. 
  4. Les de reconstrucció de façanes i patis interiors. 
  5. Les d’instal·lació d’elements elevadors, inclosos els destinats a salvar barreres arquitectòniques per al seu ús per discapacitats. 

Obres connexes a les de rehabilitació 

Es consideraran obres connexes a les de rehabilitació les que se citen a continuació quan el seu cost total sigui inferior al derivat de les obres de consolidació o tractament d’elements estructurals, façanes o cobertes i, en el seu cas, de les obres anàlogues a aquestes, sempre que estiguin vinculades a elles de manera indissociable i no consisteixin en el mer acabat o adorn de l’edificació ni en el simple manteniment o pintura de la façana: 

  1. Les obres de paleta, lampisteria i fusteria. 
  2. Les destinades a la millora i adequació de tancaments, instal·lacions elèctriques, aigua i climatització i protecció contra incendis. 
  3. Les obres de rehabilitació energètica.

Es consideraran obres de rehabilitació energètica les destinades a la millora del comportament energètic de les edificacions reduint la seva demanda energètica, a l’augment del rendiment dels sistemes i instal·lacions tèrmiques o a la incorporació d’equips que utilitzin fonts d’energia renovables. 

Obres de renovació o reparació  

Com a norma general, el tipus aplicable serà el general (21%). 

No obstant això, tributaran al tipus reduït (10%) les execucions d’obra de renovació i reparació en edificacions destinades principalment a habitatges, si es compleixen els següents requisits: 

  • Que el destinatari sigui una persona física i utilitzi l’habitatge per al seu ús particular. Si l’habitatge es destina a l’arrendament o a l’exercici d’una activitat empresarial o professional (encara de manera parcial), no s’aplica el tipus reduït. 
  • Que la construcció o rehabilitació hagi finalitzat almenys dos anys abans del començament de les obres de renovació o reparació. 
  • Que la persona que realitzi les obres no aportació materials per a la seva execució o, en el cas que els aporti, el seu cost no excedeixi del 40 per cent de la base imposable de l’operació. 

Per a ampliar aquesta informació consulti amb Assessoria fiscal.