Régimen especial – Arrendamiento de vivienda

Las entidades que pretendan acogerse al régimen de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda deberán comunicarlo a la Administración tributaria. El régimen fiscal especial se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique a la Administración tributaria la renuncia al régimen.

Dichas entidades no podrán optar por este régimen especial cuando apliquen cualquiera de los restantes regímenes especiales regulados en el Título VII de la LIS, salvo el de consolidación fiscal, transparencia fiscal internacional y el de las fusiones, escisiones, aportaciones de activo, canje de valores y el de determinados contratos de arrendamiento financiero.

No obstante, las entidades que tengan la consideración de reducida dimensión podrán optar entre aplicar su régimen especial o el de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda. A estos efectos, la aplicación del régimen de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda es incompatible en un mismo período impositivo con la aplicación de los incentivos fiscales de las empresas de reducida dimensión, tanto si dichos incentivos proceden de ese mismo período impositivo en el que la entidad cumpla los requisitos para ser considerada como de reducida dimensión como si proceden de otro anterior.

La aplicación del régimen de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda es incompatible en un mismo período impositivo con la aplicación de los incentivos fiscales para las empresas de reducida dimensión, tanto si dichos incentivos proceden de ese mismo período impositivo en el que la entidad cumple los requisitos para ser considerada como de reducida dimensión o de otro anterior, pudiendo optar la entidad por uno u otro régimen fiscal (DGT V2637-20).

Para poder aplicar este régimen especial, las entidades deberán cumplir los siguientes requisitos:

1. El número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo ha de ser en todo momento igual o superior a 8. En este sentido, en lo relativo a la titularidad de las viviendas, se exige que las viviendas hayan sido construidas, promovidas o adquiridas por la sociedad, por lo que las viviendas que se dispongan en virtud de cualquier otro título jurídico, como usufructo, derecho temporal de explotación o arrendamiento, no podrán incluirse en el cómputo del número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad.

2. Las viviendas deberán permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años, cuyo plazo se computará:

1. 1. En el caso de viviendas que figuren en el patrimonio de la entidad antes del momento de acogerse al régimen, desde la fecha de inicio del período impositivo en que se comunique la opción por el régimen, siempre que a dicha fecha la vivienda se encontrara arrendada. De lo contrario, se estará a lo dispuesto en la letra b) siguiente.
   2. Si las viviendas han sido adquiridas o promovidas con posterioridad por la entidad, desde la fecha en que fueron arrendadas por primera vez por ella.

El incumplimiento de este requisito supondrá la pérdida de la bonificación que hubiera correspondido para cada vivienda. En este caso, la entidad deberá ingresar, junto con la cuota del Impuesto sobre Sociedades correspondiente al período impositivo en el que se produjo el incumplimiento, el importe de las bonificaciones aplicadas en la totalidad de los períodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación este régimen especial, sin perjuicio de los intereses de demora, recargos y sanciones que resulten procedentes. No obstante, se considera que el incumplimiento de este requisito en un período impositivo no impide que, en los períodos impositivos posteriores, mientras la entidad no renuncie al régimen especial, se pueda seguir aplicando el mismo, si se cumplen todos los requisitos previstos para ello.

Pueden aplicar este régimen las entidades que tienen en su activo 8 o más viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años. Para utilizar este régimen especial es necesario que el arrendamiento se desarrolle como una actividad económica, esto es, debe de tener una persona con contrato laboral y a jornada completa (TEAC, de 5 de julio de 2016).

3. Para cada inmueble adquirido o promovido, las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento deberán contabilizarse separadamente, con el desglose que resulte necesario para conocer la renta correspondiente a cada vivienda, local o finca registral independiente en que dichos inmuebles se dividan.

Para aplicar este régimen es necesario llevar una contabilidad separada para cada inmueble cuando la sociedad realice alguna actividad distinta de la propia del arrendamiento. De esta manera se tendrá desglose suficiente para conocer la renta imputable a cada vivienda, local o finca registral.

4. En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, al menos el 55% de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento de 3 años al que se refiere el punto dos anterior, o alternativamente, al menos el 55 % del valor del activo de la entidad debe de ser susceptible de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación prevista para este régimen especial.

Sobre la renta obtenida en la transmisión de participaciones en el capital de entidades que hayan aplicado el régimen especial, se aplicarán las reglas generales del Impuesto sobre Sociedades. No obstante, en caso de que proceda la aplicación del artículo 21 de la LIS, la parte de la renta que se corresponda con reservas procedentes de beneficios no distribuidos bonificados tendrá derecho a la exención prevista en el mismo sobre el 50 por ciento de dichas reservas. No serán objeto de eliminación dichas rentas cuando la transmisión corresponda a una operación interna dentro de un grupo fiscal.

Dado que la actividad de alquiler a partir de cierto volumen puede suponer en IRPF un incremento significativo del tipo de gravamen y una elevada factura fiscal, conviene analizar diferentes opciones para optimizar la tributación de esta actividad.